[摘要] 房产作为不动产，根据相关法律规定应以房产证上登记的房主为该房屋的所有权人，现该房屋的所有权人为宋先生夫妇，宋X在未征得宋先生夫妇授权且未取得该房所有权的情况下与原告签订房屋买卖协议，私自将该房屋出售给原告，其行为属越权，应为无效行为。
【案件事实】宋先生夫妇在XX市XX区三号路XX装备厂对面拥有一套房屋，该房房权证号为：7103XXXXX，房产证上的日期为:2010年6月20日。2010年12月31日，宋先生的儿子宋X与潘先生为签订了购房协议书一份，其主要内容为：经双方协议，宋X将该楼二单元三楼西户约85平方米出售给潘先生所有。该房屋以三十万元的价格出售给潘先生所有；为表示诚意，潘先生首付现金十万元元，剩余二十万元待该房屋的所有手续办完后，支付给宋X。”该合同另约定：“宋X负责办理该房屋的所有手续，但费用由潘先生支付，”合同签订后，潘先生支付宋X购房款十万元元，因合同约定的房屋至今未办齐手续，剩余二十万元，未支付给宋X。潘先生为该房屋进行了装修，共支出装修费用五万元。因该房屋并非商业开发性房屋，出售给潘先生的一层房屋系违章建筑。2011年8月31日，XX市XX置业有限公司与房主宋先生夫妇签订拆迁改造补偿与安置协议书一份。该协议约定，宋先生夫妇的房屋合法安置补偿为每平方米5500元。导致潘先生受到很大损失，不得不诉至法院，请求宋先生夫妇退还其购房款十万元元并赔偿装修损失五万元和其它损失五千元并支付本案诉讼费。
【裁判情况】法院经审理后判决被告宋X在判决生效十日内返还给原告潘先生购房款十万元元、房屋装修款五万元，共计十五万元及其它损失（其它损失从2010年12月31日起以本金五千元元按中国人民银行同期贷款利率计息至购房款付清之日止）。
【律师点评】（1）房产作为不动产，根据相关法律规定应以房产证上登记的房主为该房屋的所有权人，现该房屋的所有权人为宋先生夫妇，宋X在未征得宋先生夫妇授权且未取得该房所有权的情况下与原告签订房屋买卖协议，私自将该房屋出售给原告，其行为属越权，应为无效行为，因无效行为而与原告签订的该协议当属无效协议，既然该协议无效，就应限期退还原告购房款十万元。（2）宋X给潘先生隐瞒了重大事实，并存在欺诈，存在明显过错，造成原告以为该整幢房为宋X所有，因此法院支持潘先生的赔偿请求。该判决符合《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条的规定。
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