[摘要] 2012年玉溪共涌现29个楼盘入围了玉溪地产门户——房天下玉溪站“每月热度前十”排名。这个排名一方面充分反应了玉溪房地产市场处于普遍观望中，所以才会产生如此多的关注和比较的热点。另外一方面，这种观望中的29个热点，仔细梳理下来，或许又能帮助我们发现很多热点中的亮点。
【摘要】2012年玉溪共涌现29个楼盘入围了玉溪地产门户——房天下玉溪站“每月热度前十”排名。这个排名一方面充分反应了玉溪房地产市场处于普遍观望中，所以才会产生如此多的关注和比较的热点。另外一方面，这种观望中的29个热点，仔细梳理下来，或许又能帮助我们发现很多热点中的亮点。比如：持续调控形势下，看似有限的楼市需求中，我们可以发现玉溪楼市潜力增长点又有什么地方特色呢？
不着急，虽然，我们不能马上看到玉溪地产市场的脖子到底会歪向哪一边，但是2012年房天下数据已经完整记录下2012一整年“玉溪楼市热点”中“正能量”的味道。
下面，房天下玉溪站小编开始为大家解读29楼盘热点涌现中的“热点”，还有“热点”背后的“光合作用”！！
一、房天下正能量：先后入围玉溪2012“月热度”前十的楼盘共计29个，反应了市场观望热点不断涌现。
29个先后入围“月热度”前十的玉溪楼盘，有：玉水金岸、熙竹苑、龙马华庭、阳光花园、罗伽水岸、湖畔圣水、研和商业中心·南城丽景、汇溪大厦、汇溪馨园·景明苑、仙湖锦绣、时代明珠、九龙晟景、同福苑、都市经典、太极名城、西舞公寓、楼盘名称、兰溪瑞园、汇海佳苑、佳源乐-居、盛世尚居、溪园小区、枫林溪谷、玉溪二小区、润玉园、抚仙湖畔樱花谷、金龙大厦、家佳购物大厦、荷林书香府、城市林语。
按入围先后排名如下：
图1、2012年1月至4月，共计16个楼盘入围过玉溪楼盘热度月排行前十（top10）
图2：2012年5月至7月，共计13个楼盘入围过玉溪楼盘热度月排行前十（top10）
附图1、图2读表说明：
【序号】：楼盘首次入围“月热度”的顺序编号，不代表名次。
【首次发热月份】：热盘首次进入“月热度”top10榜单的月份，可以反映该楼盘最为上升的时间。
【“正能量”吸收率】：当月各热盘访问独立IP，占全部房天下玉溪站楼盘独立IP访问数的比例。
【“正能量”IP瓦数】：当月各热盘获得的独立访问IP。（公司共用一条网线的多台电脑，只识别为一个独立IP。）
【“歪脖指数”贡献率】：“月热度”前十楼盘代表了当月楼市导向，“歪脖指数”贡献率指热盘在
0楼盘的IP总数中贡献的比重，可以比较top10楼盘之间的差距比例。
【热盘“歪脖亮度”】：凭当月之内的独立IP访问量（“正能量”IP瓦数），热盘获得的当月月度排名。
二、房天下解热“光合作用”：2012老楼盘访问量稳定、新楼盘访问量或稳定，或爆发，但有规律。
2012年仅有1次入围机会的楼盘有6个。其中“家佳购物大厦”9月录入，10月入围，算是表现，2013年，其应该还有入围月热度的表现。
而润玉园、城市林语两个楼盘是凭月IP入围当月前十的。如果印象中没错，“润玉园”7月入围10的时候，应该刚好是摇号认筹期影响，受到了较高的网络IP访问，原因具体不谈。而“城市林语”12月才入围月热度10，则是完全是因为其在房天下的“楼盘详情页”因技术原因导致错误，而屏蔽后再重新录入，所以损失了很多IP访问记录。否则，“城市林语”进“月热度”10的记录应该可以有2次以上。
升温最慢的，应该是“荷林书香府”，4月份录入，11月份才获得进入“月热度”10的机会。表现就和被损失3个月点击数据后的“城市林语”一样，就连两个楼盘的月平均访问IP都差不多，分别是352和375。
这一组楼盘中，数据表现的应该是“家佳购物大厦”，9月份录入，次月就入围“月热度”10，最后到12月时，月平均IP数据也非常不错达到了432，每月浏览量应该达到UV值1300次级别。
【光合作用】：户数少的新盘，会影响到点击量，在宣传上对价位、地段的展示之外，更应该多注意利用网络展示户型。
2012年，获2次入围机会的楼盘有5个，入围集中6月前，2013年入围“月热度”10的机会渺茫。
这组楼盘基本是都是老的楼盘，入围“月热度”10时间集中2012年上半年，房天下玉溪站新楼盘数据较少的期间。可以说这组数据，刚好代表了2102年玉溪楼市场二手房的关注率。而老楼盘比刚刚出道的新盘更受关注，说明玉溪人对住宅更热衷于现房的购买。
【光合作用】：玉溪人对现房似乎更放心，所以新楼盘主体未完工前的认筹变数较大，目前玉溪开房商一般不到交房是不敢怠慢松懈的。
2012年，获3次入围机会的楼盘有3个，其中，老楼盘占1个，似乎说明购现房让多数玉溪人觉得更踏实？
这组老的楼盘在2013年入围“月热度”的机会应该不多，但龙马华庭、仙湖锦绣两楼盘12个月的月均访问量仍然达到了300个IP，应该说这两个楼盘的访问量是比较稳定的。
【光合作用】：老楼盘、尾盘访问量偏少，但是稳定。
2012年，获4次入围机会的楼盘有5个，老楼盘占4个。这组老楼盘的IP和月均IP数值，相当有参考意义，可以说是鉴别一个楼盘热度的分水岭：月均IP200，月IP 500 ，低于算冷，高于算热。
这组楼盘中的老楼盘在2013年入围“月热度”的机会应该不多，老楼盘500的月IP，和年月均200左右的IP是基本上是个分水岭。即：如果新楼盘月均IP低于200，月IP低于500，则可能要沦为二手房梯队，由中介公司进行代理销售。
这组新楼盘为“汇海佳苑”，月IP1179，月均IP 716，在两年内的新楼盘项目表现中规中矩，凭借较多的户数，获得4次入围“月热度”前十机会也是情理之中。
【光合作用】： 老楼盘的点击率不属于新楼盘，代表了玉溪二手房市场潜力。
2012年，获5次入围机会的楼盘有2个，新老楼盘各1个，老盘中规中矩，新盘表现稳定。
“抚仙湖湖畔樱花谷”，月IP值1164，月均IP值662，8月入围“月热度”前十，之后就一直连续待在每月top10的阵营里不肯出来了。这和樱花谷常年在《云南信息报》主报有投入各种宣传有一定联系。
抚仙湖湖畔樱花谷，就其地理位置而言，属于旅游地产。2013年，应该还会继续保持这样的热度，12次入围top10的可能性很大。
【光合作用】：对于外来购房者，玉溪的旅游地产热点几乎集中在抚仙湖片区。
2012年，获6次入围机会的楼盘有1个，为新楼盘“兰溪瑞园”，1300月IP和月均IP 700 应该算是否具备持续入围“月热度”top10的标杆值。
“兰溪瑞园”4月份录入网络平台，5月份即入围“月热度”top10，应该是北市区楼盘普遍受关注的一个极好印证。而就地段而言，“兰溪瑞园”刚好在玉龙桥和兰溪桥之间，所以2013年受关注的表现，预计将不输于北市区代表楼盘“玉水金岸”。
【光合作用】：州大河景观带附近的北市区楼盘普遍受关注，今后将成新楼盘入住率的片区。
2012年，获7次入围机会的楼盘有3个，都是4月录入，入围月份也接近，入围次数也一致，但却代表了玉溪楼市不同热点：
热点1—价位热：佳源乐-居，貌似曾经3700元/起，而目前均价4500，应该说是4字头的代表
热点2—户型热：玉溪市区新楼盘目前高层流行，而低层一般都以别墅出现——价位都在8000元以上，而“枫林溪谷”的南加州风格算是准别墅户型，但价位又比别墅楼盘低。所以不想住高层，又觉得别墅价格高的话，“枫林溪谷”目前是玉溪所剩不多的选择了。
热点3—地段热：“玉溪二小区”是北市区生态区楼盘之一，并且是3000户大盘，比市区500户左右的住宅小盘相比，“玉溪二小区”的7次上榜，更多代表的是北市区崛起的趋势。目前二小区住宅已经开始入住装修，仅剩商铺租售中，对北市区有信心投资的可以下手了。
【光合作用】： 价位、户型、地段是购房者关心的热点，直接反应在网络访问IP数字上。
2012年，获8次入围机会的楼盘有1个，4月录入，5月份入围，北市区新盘，IP与月均IP比较接近，看来8次入围数字属于关注度稳定的楼盘。
“盛世尚居”年度第6，IP值1143略低于“月热度”top10成绩标持续入围值1300，但“月平均IP”又高出入围值。而与“盛世尚居”比较，相当有趣的楼盘是“枫林溪谷”，同样是4月录入，5月入围“月热度”top10，并且年度第2的“枫林溪谷”月IP、月均IP分别高达2868和1466，却偏偏比“盛世尚居”还要少一次入围记录，仅7次，如果说，这是一场选秀，“枫林溪谷”就该属于爆发性的选手了，反过来“盛世尚居”属于稳定型选手。
所以“盛世尚居”的两个访问IP值，可以算作“月热度”top10稳定值标杆：月IP值1100，月均IP值800。而且，截止到此，120次入围机会已被26个楼用掉7层，仅只剩整30次了。
【光合作用】月热度 top10排行中，爆发型和稳定型，两种楼盘的PK很有意思。
2012年，获9次入围top10机会的楼盘有2个，新楼盘，一镇南，一守北，当月录入，当月上榜，持续上榜。
一镇南：“都市经典”位置在玉溪高新区地标——科技广场对面，同时也接近昆玉高速的高仓收费站，应该算中玉溪南市区的中心地带楼盘。再加上均价4800元/平方米，或许是持续热度的一个原因。
一守北：“太极名城”和“都市经典”有点神似，居然刚好在昆玉高速九龙收费站旁边，只是一个镇在南市区中心，一个守在目前玉溪城市北边。所以差别就是“太极名城”均价以3800元/平方米起，算是目前玉溪市区楼盘价，所以获得持续9个月热度，并且年度IP排名第4。
【光合作用】一南一北，地段不算最优，但是价位很热，或许应该代表玉溪购房者目前普遍的心理价位。
2012年，获12次入围机会的楼盘有1个，北市区新楼盘地标，1月录入，全年入围，9次top1榜首，3次top2记录。
以这样的“月热度”入围记录，如果在选秀节目中，“玉水金岸”属于稳定型选手中的“战斗机”，并且年度。似乎，房天下玉溪站记录的2012年玉溪楼市热度排行没有悬念？错！就像 的武打戏，玉溪楼市2012年的年度PK戏里木有替身，特别是跟年度top1有关的就有很精彩的戏份：
戏1、“三花聚顶”：同出道——top2入围小输top6，后发奋——top2三胜top1 （年度排名）
年度6“盛世尚居”凭稳定的IP访问，8次入围记录胜过年度2的“枫林溪谷”的7次入围记录。而转眼，年度2的“枫林溪谷”就在8、9、10爆发性的战胜年度IP-1“玉水金岸”拿到3个月度“top1”，并且2012年月均IP“枫林溪谷”也以1466胜过“玉水金岸”的1358。
戏2、“三足鼎立”：3、4、1代表片区热点，三分天下。
之前讲过，年度排名3的“都市经典”是南市区中心的代表，而年度排名4“太极名城”是北市区最北的代表，所以两个楼盘以9次入围“月热度”前十，仅次于“玉水金岸”12次记录。不管是地段、价位都有各自片区的代表性，可以说代表了玉溪楼市的片区差异参考。
2013年1月18日玉溪楼盘网络点击数据，“玉水金岸”依旧保持稳定，2013年精彩的楼盘热度PK又该在那些选手间进行呢？
【光合作用】玉溪2012年最精彩的楼盘热度PK，居然是发生在年度1、2、6之间的。
三、房天下解热“歪脖指向”：玉溪楼市2012年市场指向特征
指向1、旧楼盘：访问量不输部分新楼盘：
旧楼盘访问量不高，全年访问量多则4000，少则500，但表现不输于一些新楼盘，比如商铺楼盘。所以玉溪二手房市场的一个活跃度一直持续存在。
同样，二手房信息也代表了一部分潜在的换房需求，如果旧房卖不掉，相当一部分业主就没办法买新房。
房天下玉溪站，将在条件适合时，对二手房的数据再做盘点分析。
指向2、新楼盘：片区价位差别明显：
片区热点明显，价位区别也同时明显，3、4、5、6、8、1、2字头价位楼盘有特点。
房价3字头，也就是3000元/平米的楼盘，主要以县份住宅楼盘为主，受玉溪市区发展速度的限制研和、北城附近楼盘也差不多会在3字头起价。
4字头、5字头起价的楼盘一般在市中心，离原来老的市中心越近的会偏向5字头起价，稍远的会以4字头起价，但是鉴于目前市中心的行车拥堵，稍远的4字头楼盘貌似在购房者里更有性价比，点击率也更高。
6字头的楼盘目前，基本靠近北市区州大河附近楼盘，主打生态景观，所以基本都是6字头起，实际成交7字头也不奇怪，6字头的楼盘买卖双方的信心目前似乎都比较坚挺。秘密就在于，6字头的楼盘除了离风景近，还有基本楼盘旁边的道路都是双向六车道的标准。这里面州大河畔的“荷林书香府”非毛坯房6500元起，似乎性价比还不错，在选北市区楼盘的时候，可以重点看看。
8字头，属于低密度楼盘，户型以别墅为主，代表楼盘是“城市林语”、“钱山一号”。而这个价位在昆明大约等于购买普通住宅的价位。
1字头、2字头楼盘指1万元或2万以上起价的楼盘，目前玉溪这类楼盘集中在抚仙湖畔，属于侧重于外地业主的旅游地产项目。代表有“抚仙湖畔樱花谷”等。
指向3、商铺：2012年至2014年放量比较大，投资需看重周边住宅入住率：
2012年，最让开发商伤脑筋的，应该就是商铺了，访问量比住宅普遍低，原因大约几点：一是商铺投资远超住宅数倍。二是商家的商铺换季一般在年底年初，春节前后，其他时候的租售率很难把握。三是2012之前玉溪可销售商铺比较少，有意投资房产的已经购买住宅，所以一时2012年至2013年商铺突然增量，也没办法转过方向来投资商铺。四是商铺的投资回报要看周边住宅的入住率，如果周边住宅是炒房闲置中，无疑就很影响业主信心了。所以想当商铺一手房东，尚且拿不准回报，目前相对比较稳妥的片区是北部片区，北部的生态宜居区楼盘入住率相对更有保障。比如3000户大盘“玉溪二小区”、以及“兰溪瑞园”的商铺都可以多关注。
指向4、写字楼：未来写字楼集中北市区，但是写字楼租售的竞争未来肯定会比较激烈。
指向5、户型：高层成主流，小、中、大户型比较全。
目前，玉溪新建楼盘都以高层为主，高层楼盘的户型中一般都含小、中、大户型甚至复式楼，选择比较全。当然也有主打小户型的楼盘，如“家佳购物大厦”就更侧重刚需小户型。
如果要选非高层，目前非高层的户型基本都是大户型、复式楼、别墅。价位也比高层的4字头、5字头、6字头要高。“枫林溪谷”在目前玉溪的非高层楼盘中，相对的性价比较高，貌似目前“枫林溪谷”还有及其少量80平米的小户型，可多关注。
指向6、玉溪看房者：先看价位、二看地段、三看户型。
通过房天下玉溪站对2012年全年各个玉溪楼盘IP数点击率的分析，并未通过调查问卷获得，以上结论，仅作参考：
看价位：玉溪市区相对比较少的4字头楼盘，“月热度”IP都非常不错，包括像“龙马华庭”这样的尾盘。
看地段：玉溪市中心的拥堵目前较重，偏偏玉溪的汽车保有量又在持续增长，在购房居住的业主眼里，不得不考虑这些问题。所以繁华和更宜出行之间，地段因素是继价位之后更重要的思考因素了。当然地段的差异也反应到房价的4、5、6字头上，根据自己的实际需要，选择不同差价的地段会让购房者颇多犹豫。
看户型：这个就具体到各个楼盘的不同户型了，一般在购房者选择时，最后考虑的一环，房天下玉溪站目前对楼盘的户型图展示支持非常的到位。
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