一次大事件，往往能改变人们的行为，楼市也不例外。 

预制板楼，曾出现在我们的住房市场很长一段时间，一直以来，也没有觉得有什么不好，也是房产交易市场的重要组成部分，但随着08年“大地震”发生以后，预制板楼的“命运”彻底改变，即使这些年房价上升了几倍，但这种楼不仅涨幅跟不上大势，接盘者也寥寥。 

同样，2020年的这次“大疫”也正在深刻改变着人们的住房消费习惯，一些楼盘“旱的旱死涝的涝死”，即使同一座城市，各类房子也出现了分化，究其原因，一方面受这次突发事件影响，收入受到不同程度影响，一些城市中低档盘受到欢迎，高端盘、豪宅盘卖不动，另一方面，房价较高城市，本身经济也较发达，在这次“大考”中，人们感受到物业好、品质高楼盘的重要性，一些中高端楼盘销售情况非常不错，一些品质二手房也借机上报价格。 

眼下人们对住房的消费观念改变，大概率不是偶然，对房子的选择具有深远影响。但就未来10年来说，由于每座城市所处的发展阶段不一样，经济发展水平不一样，以及影响住房市场发展的关键因子改变，房产的价值也会向两个方向分化。未来10年，哪些房子更具价值，哪些房子将被抛弃？懂行人给予答案，算是说透了。 

这些房子更具价值 

房子价值的高低，终究不能脱离经济、居民的生活收入水平，透过本次“大疫”看，随着市场复苏，楼市的变化越发明显，按照这种逻辑，有3类房子在所在城市更有价值，来看看分析。 

1.一线、区域核心城市的高性价比刚需房

2020年以来的各档次住宅产品去化分化。成都、重庆、苏州、青岛、福州、北京等为代表的城市，性价比高的中低档刚需房持续热销。原因在于：属于省会或区域核心城市，对周边的虹吸效应明显，外来就业人口多，但考虑到收入因素，太好的房子够不着，先有“窝”是现实需求；北京这样的一线大城市高端盘居然还没刚需盘卖得好，因为人人都有一个一线城市梦想，但“一览众山小”的房价，价格亲民的刚需盘无疑众多外来人欢迎。 

2.一线、强二线和强三线高端改善房

数据显示，今年以来，深圳、南京、杭州、常州等为代表的一线、强二线、强三线城市，其高端改善盘基本上是有多少卖多少，市场呈现供不应求状态。原因在于：经济发达，经济上受到突发事件影响小；投资意识强；高净值人群聚集地，大资金有保值需求；高端改善盘往往也是优质教育等资源的聚集地。 

3.靠近公园、山景、湖景的房子

如果要问，这次风波给你的感悟是什么？答案可能有很多，但不少人会有一个共同答案，那就是健康最重要。没错，健康是做任何事的本钱。随着经济不断发展，逐步具备了投资健康的经济基础，而居住作为健康的重要一环，更是受到格外重视。比如通过这次“大疫”洗礼，人们更在意小区及周边的绿化环境、空气质量好坏，以及体育锻炼设施完善情况等等。随着城市人口越来越稠密，可利用土地越来越少，加之老龄社会到来，那些靠近城市公园、有山有水的地方无疑成为居民的理想居所，这些地方的房子无疑越来稀缺和有价值。 

这些房子将被抛弃 

据有关数据表明，我国城镇居民人均住房面积已近40平米，而且房子还在不停建造，总体看，我们的住房总量已经逐渐趋于饱和，无非是地区与地区之间、人与人之间有所差异罢了，而我们过去高速增长的城市化率也正在放缓，说到底，需求端也进入到一个趋缓的新阶段。所以，在这样的大环境下，未来10年，并不是所有的房子都受欢迎，其中这4种房子将被抛弃。 

1.经济弱的三四五线城市的投资型房子

瞭望智库发布过一份报告显示，在660多个城市中，有大约80个城市处于收缩状态，占总城市数量的12%左右，这些城市有几个共同点：资源枯竭型、近几年人口持续净流出、经济不发达的三到五线城市。而且，种种迹象表明，这类城市数量还在继续增加，这些城市具备了房地产发展的最不利因素： 

就业机会不多，遇到一点公共风险，失业的概率更大，如4月份城镇失业率在6%的历史高位，而这些城市就更多，数据也表明，这些地方的房子卖得不好；没有人口支撑。国家发改委原财政金融司司长徐林日前表示，到2035年，我国的城市化率能达到80%，这80%的城市人口主要就分布在20个左右城市群里。很显然，这些经济弱的三四五线城市人口不但不能保住现有人口，还会继续向前述大城市群流动。 

如果说这些地方的自住房是必需品的话，那么投资型房产大概率面临着空置或者无人接盘的境地。 

2.远郊的低性价比大面积房

以成都、南京为例，这两座城市无疑是楼市复苏以来的明星城市，品质改善盘以及价格倒挂盘确实卖得很好，但域内也有不少盘卖得不好，前者的部分远郊盘去化率30%都不到，而后者的新房库存居然重上5万套，这是多年没有过的，这里面的房子主要就来自于远郊，其中以大面积的房子居多。原因在于：经济实力不足的群体往往才会选择远郊，高总价的大面积房子自然不受欢迎；远郊产业少，没哪个城市会把发展重心放在城市边缘地带，远郊的地缘客户自然也少；配套不齐全、生活不方便，为了子女教育，反而出现远郊人口抛房子而返回主城买房现象。 

3.高密度“老破大”房子

“旧改”到来，老房子盼来了“第二春”，比如说加装电梯、增加停车位、出新外立面等等，但并不是所有老小区或者房子的价值都能得到明显提升，其中高密度“老破大”则面临着比较尬尴境地，因为：密度高的老小区，根本就不能增加多少停车位，也增加不了什么儿童娱乐设施和老年健身设施；银行从风险角度考虑，一般超过20年的老房子贷款就不那么容易了，需经过层层评估，而大面积老房子，总价也高，全款接盘的受众少之又少。 

4.品质低的商住公寓

根据Wind数据显示，截止2019年7月，商业类库存房去化周期为13年，现在又过了1年，按去化速度看，应只多不少，其中有很大一部分就是商住公寓。我们说，像一线大城市的地段好、品质高的公寓自有他对应的客群，作为商务居住或出租都还不错，但随着普通住宅饱和，一些低品质的公寓则越来越不受待见：产权只有40年；一般不可落户、没有学区；商用水电，居住成本高；基本无绿化、居住密度大、人员复杂，卫生条件堪忧，居住舒适度低；转卖税费高，大概占交易总值的20%左右，即使公寓也增值了，但大部分利润都用来交税了，这也是难转手的重要原因。 

在房君看来，随着房地产发展阶段变化，楼市分化是自然而然，什么样的房子该买，什么样的房子应慎重，在买房前应充分考虑清楚，不可被一心只想出业绩的销售给忽悠了。懂行人总结了一句很有哲理的话，未来10年，经得起“居住”二字检验的房子才是更具价值的房子。对此，你认同吗？